Разобраться в дебрях капремонта
06 октября 2014, 16:58
Такая непростая задача стоит перед созданным менее года назад Фондом капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ненецкого автономного округа. Об этом – беседа нашего корреспондента с руководителем Фонда Павлом Масюковым
– Павел Александрович, очень много жителей округа живут в старых домах. Управляющие компании подчас с неохотой берут их на обслуживание – слишком большие затраты на содержание и ремонт. Как быть жильцам таких домов?
– Начнём с того, что раньше весь жилой фонд многоквартирных домов был государственным, предприятия строили жильё для своих работников и бесплатно его им предоставляли. Население платило за коммунальные услуги. Потом вступил в силу закон о приватизации и государственные стали переходить в частную собственность. При этом жилфонд, приписанный к тем или иным предприятиям, не приносил прибыли и его никто не приватизировал. Поэтому был принят закон, по которому государственный жилищный фонд переходил в муниципальную собственность. Однако частными стали только квартиры, а общее имущество дома – стены, крыши, подъезды – оставались в собственности муниципалитетов. Затем был принят Жилищный кодекс, который определил, что владельцы квартир являются и долевыми собственниками общего имущества и обязаны его содержать. Но есть такой момент: закон о приватизации определил, что за бывшим наймодателем, то есть муниципалитетом, сохраняется обязанность отремонтировать такой дом (если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта). Поскольку у муниципалитетов денег не было, а жилфонд они получили от государства, был создан федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ, который с 2010 года предоставлял средства на капремонты. С той поры витала идея создать нечто подобное этому Фонду в каждом субъекте Федерации – то есть государственный фонд (по типу пенсионного фонда или соцстраха), который собирал бы взносы со всех домов, а ремонтировал бы те дома, которым нужен капремонт в первоочередном порядке. Это и было осуществлено – создан федеральный Фонд капитального ремонта и его подразделения в каждом регионе. Первоочерёдность ремонта определяется региональной программой, разработанной на тридцать лет. В Ненецком округе такая программа принята 9 апреля 2014 года. Теперь собственники жилья должны определиться со способами формирования Фонда капремонта до 9 октября.
– А что это за способы?
– Есть два способа формирования Фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора – в так называемый «общий котёл», а для активных собственников предусмотрена альтернатива – спецсчёт. Спецсчёт – это когда собственники копят деньги только на свой дом и самостоятельно определяются, что будут ремонтировать, когда и за чей счет. «Общий котёл» или счёт регионального оператора отдают всё на откуп государству. Например, на собранные со ста домов деньги можно, подкопив, отремонтировать три дома. Затем следующие три дома… По сути, та же пенсионная система. Но если вы передаёте средства в «общий котёл», то отбор подрядной организации, осуществление технического надзора, контроль качества работ, выставление квитанций ложатся на нашу организацию, на регионального оператора. В случае, если это спецсчёт, предложения по необходимости капитального ремонта выставляют УК или ТСЖ.
– Кто может открыть спецсчёт?
– Только юридическое лицо. Им может выступать до 1 января 2015 года либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Есть ещё вариант – собственники могут принять решение выбрать в качестве владельца спецсчёта нас, но мы эти деньги не на свой счёт будем собирать, а откроем отдельный в банке на конкретный дом. А с 1 января 2014 года дано право открывать спецсчета и управляющим организациям.
– Представляется, что это несколько опасный для жильцов вариант…
– Закон защищает собственников и в этом случае. Первое: субъект Федерации несёт субсидиарную ответственность, то есть, если что-то случится с региональным оператором, округ обязан будет возместить средства, которые были накоплены. Второе: к самому спецсчёту есть определенные требования. Банк не имеет права списать оттуда средства на другие цели, только на оплату работ и услуг по капремонту и только на основании решения собрания собственников, проекта договора, актов выполненных работ, заявления владельца спецсчёта, который проверил, что действительно эти работы выполнены. Средства со спецсчёта не включаются в конкурсную массу в случае банкротства ТСЖ или неуплаты налогов. Деньги со спецсчёта мы (региональный оператор) не можем потратить на содержание своей организации. Мы живём не на деньги граждан, а на субсидию в виде имущественного взноса – то есть, платит округ. Мы предоставляем ежемесячные отчёты контролирующим организациям – сколько потрачено средств, на что они потрачены. У нас восемь контролирующих организаций! Причём только в отношении нас принята поправка в закон «О проверке юридических лиц». В этом законе говорится: если юрлицо отработало не более трёх лет, его нельзя проверять вне плана проверок, только если прокуратура даст добро. Но на нас это правило не распространяется. В законе сказано: «…за исключением региональных операторов».
– Вы говорили, что в округе региональная программа капремонтов утверждена только в апреле нынешнего года. Не поздновато ли?
– Дело в том, что вначале давалось два месяца на то, чтобы определиться со способом формирования Фонда и четыре – чтобы начать платить. В декабре прошлого года были внесены изменения в этот порядок, поскольку сроки оказались сжатыми и люди не успели бы подготовиться. Хотя мы проводили много семинаров – и с муниципалитетами, и со старостами, и с жильцами многоквартирных домов. Тут есть такой момент: если жители дома не выбрали способ формирования Фонда капремонта, то эти полномочия автоматически переходят к нам. Изменить способ можно в любой момент, но решение собственников вступает в силу только через два года. Поэтому мы предложили сдвинуть срок для того, чтобы населению можно было всё подробно объяснить. Губернатор нас поддержал.
– С какими сложностями вы столкнулись, когда верстали программу?
– Когда мы начали формировать региональную программу капремонтов, информация отсутствовала по многим домам, приходилось чуть ли не самим выезжать на места, поднимать паспорта объектов. Мы пришли к выводу: нет смысла ремонтировать дома с выгребными ямами, у которых и фундамент-то уже подгнил. Потому что стоимость этого ремонта составляет процентов 60-70 от стоимости нового жилья. Окружные депутаты приняли закон, согласно которому из региональной программы капремонтов исключаются дома, износ основных конструктивов которых – крыши, стен, фундамента – превышает 70 процентов. И второе условие: стоимость работ за один квадратный метр не должна превышать установленную администрацией. Пока эта величина не утверждена, но предложено принять за неё 50 процентов от стоимости строительства нового жилья. Зачем тратить деньги на ремонт «деревяшки», если можно построить новый дом?
– Как в таком случае жители «деревяшек» смогут узнать о судьбе своих домов?
– На нашем сайте каждый может ознакомиться с региональной программой. Пока в программе 531 дом. Но у нас подготовлен список на исключение из неё порядка 117 домов. Для чего мы хотим это сделать? Первое – чтобы не гневить людей понапрасну. Субъект Федерации и муниципалитет не ремонтировали дом ни разу, а мы с 1 января «включим» для его жителей новый взнос? Скажем: «Ребята, платите!». А жильцы нам ответят: «Вы сначала отремонтируйте – а мы за следующий ремонт заплатим». И будут правы.
– А что будет с исключёнными из программы домами?
– Органы власти субъекта Федерации обязаны в течение шести месяцев принять одно из следующих решений: либо признать дом аварийным и подлежащим сносу, любо признать его аварийным и подлежащим реконструкции, либо провести иные мероприятия, то есть отремонтировать, определить порядок, сроки ремонта и источники финансирования.
Беседовала Лариса Торопова
Фото Андрея ТОРОПОВА
